재산세 계산법, 공시가격 3억 아파트는 얼마나 나올까?!

7월에 재산세 고지서를 받고 9월에 또 받으면 "왜 두 번이나 내지" 싶습니다.

 

금액이 작년과 다르면 더 답답합니다. 재산세는 계산 구조만 알면 고지서를 받기 전에 대략 얼마가 나올지 스스로 짐작할 수 있습니다. 공시가격 3억원짜리 아파트를 예로 들어 숫자를 하나씩 따라가 보겠습니다.

 

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재산세는 누가 언제 내는 걸까

과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 등기부상 소유자가 그해 재산세를 전부 냅니다. 6월 2일에 집을 팔았어도 그해 재산세는 판 사람 몫입니다.

 

 

그래서 매매 시점을 조율할 때 이 날짜가 자주 등장합니다. 파는 쪽은 5월 31일까지 넘기고 싶어 하고, 사는 쪽은 6월 2일 이후에 받고 싶어 합니다. 하루 차이로 수십만원이 왔다 갔다 하니 계약서를 쓸 때 한 번쯤 확인해 볼 만합니다.

 

납부 시기는 두 번으로 나뉩니다.

→ 7월 16일부터 31일까지 주택분의 절반과 건축물분
→ 9월 16일부터 30일까지 주택분의 나머지 절반과 토지분

 

주택분 세액이 20만원 이하면 나누지 않고 7월에 한 번에 부과합니다. 9월에 고지서가 안 왔다면 대개 이 경우입니다.

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과세표준은 어떻게 구할까

공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준입니다. 시세가 아니라 공시가격이 출발점이라는 점이 중요합니다. 공시가격은 보통 시세의 60~70% 선입니다.

 

공정시장가액비율은 1주택자에게 유리하게 설계돼 있습니다.

 

→ 1세대 1주택은 시가표준액 3억원 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%
→ 다주택자와 법인은 60%

같은 공시가격 3억원 집이라도 1주택자는 과세표준이 1억 2,900만원, 다주택자는 1억 8천만원이 됩니다. 시작부터 차이가 벌어집니다.

 

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공시가격 3억 아파트, 실제 계산해보기

1세대 1주택, 공시가격 3억원, 도시지역 기준으로 계산해 보겠습니다.

 

먼저 과세표준입니다. 3억원에 43%를 곱하면 1억 2,900만원입니다.

 

세율은 구간별로 나눠 적용합니다. 공시가격 9억원 이하 1주택은 특례세율이 적용돼 표준세율보다 0.05%포인트 낮습니다.

 

→ 과세표준 6,000만원까지는 0.05%로 3만원
→ 6,000만원 초과분 6,900만원은 0.1%로 6만 9천원
→ 재산세 본세는 합계 9만 9천원

 

여기서 끝이 아닙니다. 고지서에는 세 가지가 더 붙습니다.

 

→ 지방교육세는 재산세액의 20%로 1만 9,800원
→ 도시지역분은 과세표준의 0.14%로 18만 600원
→ 여기에 지역자원시설세가 건물 시가표준액 기준으로 별도 부과

 

도시지역분이 본세보다 크다는 점이 눈에 띕니다. 도시계획 사업 재원으로 쓰이는 항목이고 해당 지역에만 부과됩니다. 이 셋을 합치면 약 29만 9천원, 7월과 9월에 약 15만원씩 나눠 내게 됩니다.

 

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왜 작년보다 늘었을까

계산 구조를 알면 이유는 셋 중 하나입니다. 공시가격이 올랐거나, 공정시장가액비율이 조정됐거나, 1주택 특례에서 빠졌기 때문입니다.

 

세 번째가 특히 많습니다. 부모님 집을 상속받았거나 지방에 작은 집을 하나 더 사면 1세대 1주택 요건이 깨집니다.

 

그러면 공정시장가액비율이 43%에서 60%로 뛰고 특례세율도 사라집니다. 집을 하나 더 산 것뿐인데 원래 살던 집의 세금까지 오르는 구조입니다.

 

반대로 세대 분리나 주택 수 산정 제외 특례로 다시 1주택 요건을 맞출 수 있는 경우도 있습니다. 고지서 금액이 갑자기 뛰었다면 관할 시군구 세무과에 문의해 볼 가치가 있습니다.

 

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조금이라도 아끼는 방법은 없을까

납부 방법에서 소소하게 챙길 수 있습니다. 위택스나 지방세 납부 앱에서 카드로 내면 무이자 할부나 캐시백을 주는 카드가 있습니다. 재산세는 카드 납부 수수료가 없어서 부담 없이 쓸 수 있습니다.

 

기한을 넘기면 3%의 가산금이 붙습니다. 9월분은 9월 30일이 마감이니 달력에 표시해 두시는 게 좋습니다. 자동차세처럼 연납 할인이 있는 세금과 달리 재산세는 미리 낸다고 깎아주지 않습니다.

 

집값과 세금 이야기가 나온 김에 덧붙이면, 조선시대 한양 집값이 지금 강남과 비슷했다는 기록도 있습니다. 집에 세금을 매기는 방식은 달랐지만 좋은 자리에 돈이 몰리는 구조는 그때나 지금이나 같습니다.

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다시 요약하면, 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고 거기에 세율을 적용합니다.

 

1세대 1주택은 비율이 43~45%로 낮고 9억원 이하면 세율도 0.05%포인트 감면됩니다. 공시가격 3억원 기준으로 도시지역분과 지방교육세까지 약 30만원이 나오고, 7월과 9월에 반씩 나눠 냅니다. 과세기준일은 6월 1일입니다.

 

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